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老舊小區治理與物業管理創新需“內外兼修”

2020-09-23 22:26:36

發布:hzsmok   瀏覽次數:0

國務院辦公廳7月下旬發布《關於全麵推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》,按照黨中央、國務院決策部署,要求全麵推進城鎮老舊小區改造工作,明確提出到“十四五”期末(2025年底),力爭基本完成2000年底前建成的需改造的城鎮老舊小區改造任務。這既是推進城市轉型升級和高質量發展需要,更是提升城市文明程度和滿足人民美好生活需要的時代要求。在城鎮老舊小區改造治理中物業管理缺失或低質化供給是普遍現象,也是人民群眾意見極大、呼聲極高,亟需補齊短板的民生工作。所以,創新物業管模式和小區治理機製至關重要。

北京製定行動方案,探索新時期社會治理框架下物業管理體係。北京作為首善之區的超大型城市,一直把老舊小區綜合整治作為提升社區環境、推動城市精細化管理的重要工作。北京在2017年提出將中心城區老舊小區綜合整治工作與“疏解整治促提升”專項行動相結合,印發《老舊小區綜合整治工作方案(2018-2020年)》,通過幾年持續努力已讓很多老樓重獲“新生”。據北京市住建委統計:2017年到2020年間累計確認396個老舊小區綜合整治項目,涉及住宅樓3301棟,居民31.5萬戶。今年5月出台的《2020年老舊小區綜合整治工作方案》提出,北京在今年“十三五”收官之年要新開工80個老舊小區綜合整治項目,盡管疫情有一定影響,但目前進展很快。以豐台區為例,此前受影響的老舊小區開複工項目已於六月全麵複工,並還將實施4個老舊小區、共12.2萬平方米的綜合整治項目。值得關注的是,北京尤其重視探索老舊小區綜合整治後的長效管理機製。7月12日,中共北京市委辦公廳、北京市人民政府辦公廳印發《關於加強北京市物業管理工作提升物業服務水平三年行動計劃(2020—2022年)》,首次明確物業管理工作的三年“行動圖”,要求2022年全麵建成黨建引領社區治理框架下的物業管理體係,街道(鄉鎮)、社區管理力量和能力全麵增強,物業管理長效機製基本形成;業主委員會(物業管理委員會)、物業服務、黨的組織實現廣泛覆蓋。此《行動計劃》既是北京市落實今年5月1日起施行的《北京市物業管理條例》的重要舉措,也為今後三年北京市物管行業發展明確了方向。

加強黨建引領作用,加快形成共建共治共享社區治理新格局。黨中央、國務院高度重視城鎮老舊小區改造和社區治理工作。習近平總書記多次強調要搞好城鎮老舊小區改造,不斷完善城市管理和服務,徹底改變粗放型管理方式。老舊小區改造的提質增效,需要在頂層設計和整體謀劃、推進實施方麵形成黨組織統一領導、政府統籌指導、各部門齊抓共管、各方力量積極參與的工作格局。社區是黨委和政府聯係、服務群眾的“最後一公裏”,而物業可以說是聯係群眾“最後一米”範疇的重要因素,物業服務管理水平直接影響到社區的生活環境、關係居民的幸福指數。加強黨建引領是基層社會治理創新的根本保障,建立健全社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業等共同參與的協同治理機製,有利於最大程度把黨的政治優勢、組織優勢轉化為社區治理優勢。同時,黨建工作融入物業管理,推進物業服務企業和業主委員會等多元主體共同參與基層社會治理,有助於兼顧各方利益,調動各方積極性,推動物業管理工作從行業管理向社會治理轉變,形成社區治理合力。對物業服務企業來說,做好黨建工作,也有助於激發黨員的先鋒模範作用,提升服務質量和水平,塑造企業文化軟實力。

堅持以人民為中心,整合社會專業力量持續解決好民生實事。習近平總書記去年考察上海時提出“人民城市人民建,人民城市為人民”重要理念,深刻回答了城市建設發展依靠誰、為了誰的根本問題。老舊小區改造和物業管理改革是民心工程,體現著城市治理體係和治理能力現代化的水平,隻有從群眾實際需求出發、辦好居民關切的實事,才能真正惠民生、得民心。但是,各小區情況不盡相同,社區居民的需求也多元多樣,僅靠物業公司自身人力和能力難以滿足日益專業、精細的服務需求,這就需要在尊重居民意願、引導居民自治的基礎上,充分搭建協作平台,整合社會資源和專業力量參與社區共建共治。近些年,不少地區試點“三社聯動”模式成效明顯,很好地推動了老舊小區改造和物業管理改革創新。安徽安慶市以創建全國市域社會治理現代化試點市為抓手,推進社區、社會組織、社會工作者“三社聯動”模式,在迎江區城區部分老舊小區改造中開展試點,探索出黨建引領下“多向聚力、黨員先行、協商議事”的社區治理新路徑,充分發揮社會組織調和、服務等專業優勢,成功地將昔日問題小區打造成如今宜居小區;內蒙古達拉特旗推行“三社聯動”模式,建立起以城鎮社區為平台、社會組織為力量、社會工作者為骨幹的工作機製,最終推動形成在專業社工精準指導下,讓有服務能力的社會組織入駐社區,以政府購買服務或免費誌願服務的方式,為居民提供專業服務的社區服務體係,極大提升社區居民的幸福感和獲得感。

發揮市場調節功能,構建“大區域”物業管理模式實現可持續發展。在老舊小區改造工作中,既要對老舊小區的基礎設施和環境進行優化,更需完善物業管理運營機製,這才能實現老舊小區改造的“內外兼修”。在2000年前建設的老舊小區大都是出售的公房,除了保潔等基本服務外,幾乎沒有專業物業管理。一些居民因物業“服務差”不繳費,而物業也往往因入不敷出無法服務;小區停車缺乏規範管理,居民停車難,小區內管道老化、房屋漏水維修難,投訴率居高不下。物業管理服務是市場化行為,老舊小區物業管理服務也必須回歸市場屬性,才能破解前述諸多問題。如何發掘老舊小區可開發資源,在低收費前提下實現物業管理服務可持續化,不依賴政府資金投入實現物業管理服務收支資金平衡,才能真正實現老舊小區的“長治久安”。借鑒老舊小區物業管理案例經驗,構建“大區域”物業管理模式可以為解決老舊小區物業管理服務難題提供思路。“大區域”物業管理模式就是在城市空間上,以小區為單元,實現各小區之間縱橫聯合,實現區域聯合,創立共建、共治、共享的“大區域”治理體係,在城市管理上,相關政府管理部門將小區外的停車位、廣告等資源和管理職能,放權給“大區域”物業管理部門,以增強物業管理公司自身的造血功能。“大區域”的思維模式下的小區聯合,可以通過多個老舊小區整合區域內可開發資源,內部挖潛增效並資源共享,形成規模化管理,從而降低綜合成本。相關政府管理部門可嚐試將小區外的停車、廣告等資源和市政道路維護、清掃等職能劃歸區域物業公司,適當的“職能”轉變可有效彌補物業經費不足問題;物業管理公司也需轉變思路,從物業服務的提供者轉化為“物業服務平台”建設者,要充分利用現代信息技術為居民提供停車、保安等精準服務,開發小區居民菜站、有償家政、社區廚房、生活服務等項目,全麵提升自我造血機能。當然,“大區域”物業管理模式關鍵需要打破現有市政管理模式,變多部門管理為“大區域”物業統一管理,統籌區域內社會資源,將市政維護和小區物業管理有機結合,最終實現老舊小區物業管理服務可持續發展。

北京市豐台區保障性住房發展有限公司 楊晨輝;北京市豐台區房管局 王立雪)